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深圳“豪宅稅”調整追蹤: 部分二手房賣家漲價
2019/12/3 11:49:35 -  來源:21世紀經濟報道 - 有76人參與

在分析人士看來,減稅的利好短期看來確實會引起一些價格的波動,但最終會趨于平穩,價格漲幅并不會很大。

“昨天我見了一個買家,對方希望405萬,我決定再考慮考慮,今天房產中介就來跟我說幸虧沒答應,還能再漲十來萬?!?1月11日,家住深圳寶安區的白領小鐘對21世紀經濟報道記者說。

11這一天,深圳突然發出樓市減稅“大禮包”,調整了豪宅的界定標準:從2019年11月11日起,普通住宅的標準不再有價格的規定,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅,免征增值稅。

對于很多買家而言,這意味著能省下幾萬到幾十萬不等的稅費。利好一出,迅速有部分賣家漲價,小鐘原本在中介掛出的價格是418萬,可以有小幅的議價空間,但現在,他覺得能把議價空間再收窄一些了。

在分析人士看來,減稅的利好短期看來確實會引起一些價格的波動,但最終會趨于平穩,價格漲幅并不會很大。

而減稅更大的影響在于,在深圳這樣的一線城市有大量換房需求,房屋總價高、稅費高等因素往往導致成交的決策時間長,換房鏈條轉動得慢。減稅惠及的既包括賣房者,也包括買房者,這將有效促進剛需及改善型需求的釋放。

深圳市住建局也特別強調,此舉是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降費精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措,并不影響深圳的房地產調控政策。

漲價幅度或有限

市場上關于“豪宅稅”調整的呼聲由來已久。

此前,深圳適用的普通商品住房標準于2015年9月公布實施,普通住房與非普通住房的區別主要從總價、容積率、面積三個方面的認定,其中各區的總價要求不同,最高的南山區為490萬,最低的坪山區為200萬。

根據深圳中原地產研究中心的數據,2019年10月,深圳南山區的二手房均價已突破9萬元,達到91530元/平米。這也意味著,在界定標準調整之前,南山區大約54平米的房子就可能達到“豪宅”的標準。

深圳市住建局稱,隨著房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通商品住房標準,保障剛需購房。

調整之后,大概能省下多少稅費?

樂有家研究中心以90平米的房子為例,在南山區,假如原登記價為348萬,現過戶價為705萬,則合計可減少稅費20.10萬;在龍華區,假如原登記價為212萬,現過戶價為491萬,則合計可減少稅費15.42萬。

消息一出,迅速引發市場反應。深圳合美居地產創始人賴沸新向21世紀經濟報道記者介紹,從這兩天的情況來看,的確有的業主漲價了,有的突然不賣了。

這是否意味著將引起劇烈的價格波動?美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者分析,買家如果能“穩一點”,不跟得那么緊,市場會慢慢恢復平穩。

賴沸新也認為,買房和賣房的人都比較理性了,預計在以后的實際成交中,漲價幅度過大的業主還是會讓步。

中介生態正在朝著良性的方向發展。在深圳一家房地產經紀機構的微信工作群里,有公司通知要求:不得散播哄抬房價的信息,包括業主漲價等信息,不得以此威逼利誘客戶買房。

寶安區的一位中介人士向記者介紹,12日上午他們一一落實了所在片區賣房業主的情況,還是有一些人維持了原價格不變。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者,漲價主要取決于買賣雙方的博弈,現在深圳二手房的供應量比較大,總體還是買家相對占主導位置。

剛剛過去的“金九銀十”,9月深圳二手住宅共成交了7124套,同比上升43.9%;10月共成交了7165套,同比上升89.2%。

促進換房鏈條轉動

小鐘正在賣的那套房子購于2015年,今年因為計劃生二胎,打算換一套面積更大的三房。

像小鐘這樣的案例在一線城市并非少數,因為房屋總價高的緣故,年輕人購房很難“一步到位”,往往幾年的時間里就可能面臨換房需求。

但換房時,是先買后賣?還是先賣后買?如果先買了三房但自己的房子不能及時遇到合適的買家怎么辦?再加上看中的三房總價偏高,這些問題和顧慮導致小鐘的換房行動久拖不決。

李宇嘉分析稱,剛需很多接下的是換房者“賣小買大”放出的小戶型,稅費越高,越影響購買力,這又進一步導致整個換房鏈條難以轉動起來,表現為成交周期拉長。二手房不缺供應,缺的是有效需求,這是最大的障礙。

“多數城市業主賣房要花一百多天,滬深甚至高達4個月左右?!崩钣罴握f。

據賴沸新介紹,在深圳一些有好學位的片區,這兩天成交一下子活躍起來,因為學位房的總價高,減稅帶來的可能是幾十萬的影響,買家的決策速度明顯加快。

賴沸新說,比如一套房子原本要交20萬增值稅,現在買方省下了這筆錢,賣方如果漲10到15萬,買賣雙方是雙贏的,總體來看的效果是促進成交。

此外,一位正在看房的金融從業者告訴21世紀經濟報道記者,繳稅需要備出現金,減稅之后,即便業主有一定的漲價,按首付比例折算,相當于漲價的幅度也打了折,多出一部分預算后,也有了更大的選擇空間。

      小鐘也表示,“豪宅稅”的調整對他們的影響是雙面的,既可能原來的房子多賣10萬,也可能看中的房子漲10萬或更多,希望減稅后,真的能夠刺激市場成交,盡快完成換房,畢竟時間也是成本。

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